Ипотечный пузырь - он есть или его нет?

Периодически возникают дискуссии о наличии так называемого пузыря на рынке ипотечного кредитования. Центральный Банк в своих обзорах высказывает опасения, анализируя предыдущие кризисы. Аналитический центр компании Русипотека подготовил материал по теме, где высказал несколько тезисов по данному вопросу.

Введение

Рекордный рост объема выданных ипотечных кредитов 2018 году периодически возбуждает разговоры о возможном ипотечном пузыре. В зависимости от настроения и сигналов из властных структур хвалится доступность или раздуваются панические настроения по поводу ипотечного пузыря. В обоих случаях разумные наблюдения гипертрофируются. Для усиления проводится параллельное сравнение различных кризисов и поведения банков, в том числе в части роста кредитных портфелей.

Ипотечный пузырь сегодня – миф или реальность?

Чего боятся? Двух связанных вещей: падения банков, массовой потери заёмщиками жилья.

Семь соображений об ипотечном пузыре

Во-первых, мнение о том, что рост объёмов приводит к ухудшению качества преувеличено.
При сравнении различных кризисов необходимо учитывать особенности технологического развития банковской сферы. За последние десять лет российская банковская отрасль сделала гигантский рывок вперед. Трудно поверить, но перед кризисом 2008 года БКИ были экзотикой. В настоящий момент анализ заемщиков и залогов стал надежнее и технологичнее. Уменьшена зависимость от человеческого фактора и зависимость качества анализа от объемов.

Во-вторых, положительная статистика может радовать, но не позволяет почивать на лаврах.
Сравнение последних месяцев 2017 и 2018 годов говорит о снижении дол просроченных кредитов 90+ дней с 2,30% до 1,85%. Что важно отметить - абсолютная сумма просрочки снижается. Год назад в этой категории просрочки было 116 млрд рублей, а сейчас 113 млрд рублей.

Ипотечные кредиты, как не старайся, выходят на просрочку. Это происходит с запаздыванием. Первый тезис напоминает, что отрасль уменьшила эту вероятность, а на социальные дефолты ипотечные кредиторы повлиять не могут. Тут сразу на первое место выходит тема низкого первоначального взноса.

В-третьих, статистика низкого первоначального взноса не так страшна, как кажется.
В прессе упоминается, что 40 % кредитов выдается с низким первоначальным взносом. Вне сомнения, большой первоначальный взнос – хорошо. Это никогда не было открытием. Спрашивается, зачем тогда снизили обязательный первоначальный взнос при выпуске ипотечных облигаций с 30 до 20 %.

Большая часть кредитов с первоначальным взносом ниже 20 % находится в зоне 15-20 %. Известны большие и мощные банки, которые таким кредитованием занимаются. Такие гигантские универсальные банки имеют запас прочности для прохода кризисов. Несколько тяжелее в случае кризиса придется ипотечным монолайнерам и банкам с высокой долей ипотеки в розничном кредитовании. У большинства банков выдается кредитов с ПВ 20 % не больше 5- 10 % от общей выдачи. То есть, при определенной сегментации также сегментируются и риски.

Банк России провел работу по регуляторному давлению на банки для уменьшения выдачи кредитов с низким первоначальным взносом. Кто-то прислушался и сократил такое кредитование, а кто-то посчитал, что умеет работать с такими заемщиками.

В-четвертых, бурный рост не так страшен и не такой он уникальный. В завершающемся году будет выдано почти на 60 % больше, чем в прошлом, когда было выдано на 37 % больше.
В 2011 году рост был на 90 %, а в 2012 на 44 %. Если из выдачи текущего года убрать рефинансирование, которое не увеличивало кредитный портфель, то рост будет в районе 40 %.
Также отметим, что рефинансирование снизило для 150 тысяч семей нагрузку по кредиту. В течение гола выдавались кредиты со снижающейся ставкой и нагрузкой на семейный бюджет. Доходы населения растут слабо, но и нагрузка у семей с ипотечным кредитом в основном не увеличилась.

В-пятых, ипотечными кредиторами накоплен опыт работы со временными трудностями заемщиков. Реструктуризация стала привычным банковским продуктом. В развитие этого вопроса власти пытаются упорядочить условия возможных отсрочек для заемщиков. То есть, инструменты работы с заёмщиками созданы.

В-шестых, ипотечный портфель не может нанести большой вред экономики, т.к. не превышает 7% от ВВП.

В-седьмых, одного ипотечного пузыря мало. Нужен идеальный шторм. На рынке недвижимости не то, что пузыря, длительное время ценовое движение было в пределах округления. А перед кризисом 2008 года у нас долларовые цены на недвижимость росли. Это важное отличие. Производных финансовых инструментов у нас мало. Объем ИЦБ в обращении меньше кредитного портфеля в 20 с лишним раз. А вторых и третьих производных вообще нет.

Заключение

Таким образом, любое кредитование несет в себе риск, но в части ипотечного кредитования он не настолько велик, чтобы пугаться ипотечного пузыря.

***

В прямом эфире на канале Россия 24 эксперты дали комментарии относительно опасений Банка России. В выпуске приняли участие Сергей Гордейко, - руководитель аналитического центра компании Русипотека, Евгений Дячкин, - руководитель департамента ипотечного кредитования банка ВТБ, Денис Ковалев, - заместитель председателя правления банка ДельтаКредит.

Посмотреть запись эфира можно по ссылке www.vestifinance.ru/videos/44823